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2025年,目前市价“100万房产”值多少钱?行家分析让购房者觉醒

2019-11-01 作者:马鞍山房产网 来源:www.masf.cn 点击 评论

马鞍山房产网消息  如果不是这么多年房价一轮高过一轮上涨,除了自住外,相信不可能有那么多人涌向购房市场,房子作为金融属性在房价上涨过程中不断显现。现在购房投资,就跟理财一样,不过就是两个希望:一是希望房产能够保值,最好能够跑赢通胀;二是希望能够获得一定的租金收益,为家庭带来现金流。

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  房价涨到今天,除土豪外,大多数老百姓购房确实不容易,购买一套房,需要用尽毕生积蓄,而且还要按揭二、三十年的房贷。所以,老百姓在购房过程中都特别谨慎,要看城市,要看地段,还要房子的品质质量,总希望买到性价比最高的房子,这房子以后不管是用来养老,还是留给子女财产,都是一件值得重视的大事。现在问题就来了,房价如此高,一部分人都无力购房了,未来房价到底是涨还是跌?

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  先来看看当前的房价到底合理不?

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  事实上,除短期政策外,决定房价的高低的就两条关键因素:一是供需,二是货币。房子是用来住的,如果房子缺乏居住属性,相信大多数房产投资者也不可能购买多余的房子放在手里,否则他们把房子转卖给谁?一般来说,接盘者主要还是刚需购房人,这就决定了住房需求是按照人口来定。

  目前我们的户籍城市化率是43%,而常住人口城市化率59%,如果以初级发达国家的70%城市化水平算,我们还有27%的增长空间,但考虑到我们部分常住人口或者农村人口已经在城市里购房,如果按照一半折算,那么还有13.5%的空间,加之考虑到下半程城市化率会放缓,数据上会低于此前年均1%的城市化速度,估算达到70%城市化水平大概还需要15年左右时间,这是说的购房需求端。

  还有1个数据,目前我们住房年竣工量大概是10亿平米上下,按100平米一套算,每年大概新增供应1000万套。与近年年均1400-1500万新增城市人口来比较,住房供应显然是不能满足新进城市人口需求,当然这里还不包括城市居民本身的改善需求。当然,这里是说的总量,城市之间人口流入和住房供应数据差异,也导致了各城房价涨幅大小不一。

  另外,关于货币因素,可以举个例子说明:过去一件5分钱的商品,当时一套房子总价2万元,经过30年发展,同样商品的价格变为5元,而房子总价变为200万。那么,你觉得是商品价格低了,还是房价高了呢?事实上,两者无所谓高低,只是同比例放大了100倍而已。这就是房价与货币之间的秘密关系。

  未来房价还会上涨吗?

  房价上涨了这么久、这么多,让不少人产生一个大疑问:房子也是商品,不可能只涨不跌,那么房价什么时候下跌呢?笔者认为,正如上面分析的一样,房价当然也有跌的时候,此前也有跌的年份不是?但很快又涨上来了,未来还会跌吗?我认为会跌,不过还是会涨上去,至于什么时候真正涨不动,个人认为,那起码也是完成初级发达国家时,那以后就不涨了吗?也未必,只要有货币超发这个因素,没有理由其他商品价格涨,同在池子里的房子不涨?即使美国超过80%的城市化率,房价不也还在涨吗?

  到2025年时,目前市价“100万房产”值多少钱?专家分析让购房者觉醒

  基于上面的逻辑分析,长期房价肯定是上涨的,中间由于国内外综合因素,会有所反复,但都不影响房价方向。如果以2025年为时间节点的话,目前市价100万房产到那时能值多少钱呢?主要3个方面:

  一是预计房价增长幅度。根据数据统计2008年到2018年间,全国商品住房年均房价涨幅在8.5%左右,随着城市化速度放缓,住房需求稍微有所下降,加之货币供应速度从此前年均两位数增幅,到2017年和2018年降至8%,那么作为影响房价因素的货币供应增速也会有所下降,预计到2025年时,M2可能降至7%上下,那么预计房价年化增幅也会有所下降至7-7.5%,所以,到2025年时,全国房价平均增幅较当前在45%-50%之间。

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  二是城市分化,房价涨幅因城而异。这波房价上涨,因全国楼市战略去库存政策支持起了重要作用,特别是棚改货币化安置政策,直接增加了当地的购房需求。随着棚改货币化政策逐步退出,那些主要依靠政策支撑的城市房价不可能持续保持高增长,部分滞涨,或小涨是大概率。此消彼长,而那些人口净流入城市、小学生人口数净增加的城市,房价会处于领跑地位,到2025年时,房价还是可能翻番。

  三是房产税对房价的影响。时针指到2025年,房产税经过多番准备,相关的征收制度性规范应已完备,有可能在部分热点城市进行推广试点。但在开征初期,应是“低税率、轻覆盖”,以减少增收阻力,从这个角度看,对房价的影响有限。加之如果税率过低的话,还可能因房东将成本转移到租房者身上而助力房价。当然,从国外经验来看,征收房产税从来也不是为降房价而来,不然,谁还会买房,税从哪里来呢?


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