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炒房开始亏钱?地产大佬:房产造富时代终结

2019-11-19 作者:马鞍山房产网 来源:www.masf.cn 点击 评论

马鞍山房产网消息  近期有很多人咨询“现在买房置业到底合不合适”,以及“未来几年房价走势”,我的回答很统一:未来几年房价都会以“稳”为主,大涨绝不会出现也别期望能回调多少,真正的刚需房价涨跌都和你没关系,按需行动即可;幻想投资炒房短期暴富的也可以醒醒了。

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有人可能会反驳,房价涨跌怎么就和刚需没关系了,未来房价要是跌了意味着买房成本变少,对刚需来说就是省钱,你鼓励大家现在进场岂不是高位接盘?

这么问的人其实还是没有完全理解我的意思:现在国家调控楼市的主基调是稳,也就意味着未来每个城市会根据自身基本面微调,有跌有涨,但是有一点是明确的,就是价格差别不会太大,尤其是新房价格,现在是严格限价。而且房价有下跌倾向的城市,地方都在想方设法“出手托市”,日前马鞍山祭出的“限跌10%”就是最好证明。很多人会说,跌10%再买也赚到了,道理如此,但是刚需买到这类房子的概率为零,因为开发商既然选择降价促销,其目的还是为了快速回款,这个时候不差钱的土豪才是开发商的座上宾,刚需拿着三成首付,很难抢到。

二手房市场实际上现在也是“只准进不准出”,二手房贷款暂停或放慢放款节奏,说白了就是要锁住市场,根本目的还是“稳房价不让跌”。所以,不管是新房还是二手房市场,需要按揭贷款买房的刚需,现在都没有多少话语权,房价即使在政策压制下被迫回调了,这类群体买房仍然“占不到便宜”。既然早买晚买都要买,不如早点落槌,早点心安。再者,我不止一次说过,刚需拿自己全家的未来去赌房价必跌,是最愚蠢的做法,因为你输不起。

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说“投资炒房客到了梦醒时分”,也是基于楼市出现的4大变天信号而言的:

第一,投资炒作楼市的条件越来越差。15、16年国家鼓励房地产发展,信贷政策大力支持,全国各地买房最低可以做到2成首付,且各种金融贷款门槛都不高,炒房客有充足的杠杆可以用,彼时专业炒房客用100万撬动1000万资产的案例也有。反观现在,大多数有潜力城市,不仅限购还认房认贷,最主要的是商业银行贷款利率普遍上浮20%-30%,炒房成本大增,杠杆几乎不可用,而且热门城市几乎都有2-5年限售,这个时候完全用自己的资金去炒房,无异于把钱牢牢锁在楼市里几年不能动,这样的买卖无疑是十分不划算的;

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第二,二手房市场降温明显,炒房正式进入“亏钱”时代。去年底时我警告过,2019年房地产将进入最艰难时期,但是会是未来5年最好时期。站在当下回看,确实如此:虽然三四月份迎来传统“小阳春”,但是仅此而已,5月之后全国的房地产市场都逐渐进入“衰退”,尤其是7、8、9三个月,简直是开发商、炒房客的噩梦。

统计局今天公布了10月70城房价数据显示:监测的城市中一半二手房开始下跌,这其中既有一线城市,也有二线省会,更不乏三四线城市,而且这是连续5个月二手房下跌城市超过20个;更重磅的是,从同比数据来看,有青岛、安庆、郑州等13个城市房价回到一年前。

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房价虽没全面下跌,但却暴露了更加严重的问题:房地产真的开始式微了,房价下跌不再是传说。更印证了我此前的说法,这两年全国绝大多数城市的炒房客都不仅赚不到钱,还有可能亏钱。

有专家算过一笔账,去掉折旧、资金成本、贷款成本、物业费等,如果房价年涨幅低于5%,那么买房本身就是一件在不断亏钱的事情。按照这个算法,上述提到的房价跌回一年前的城市的炒房客,简直是“巨亏”。

第三,调控不松,“稳”字当头,炒房已无利可图。今年5月份,党媒经济日报发文怒斥:放弃房价上涨幻想,炒房此路不通;7.30国家发出最强音,首次明确表示“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”,释放的信号也非常明确:房地产定位发生巨变,调控短期不可能放松,意味着投资炒作房地产的时代彻底落幕。

事实上,调控紧逼的这两年大家也都有切身感受,现在的楼市真的不再适合炒作:现在卖房可比买房难多了——很多城市因为各种原因房价虽然涨上去了,购房业主的房产也有了较大幅度升值,但是当很多人准备套现落袋为安的时候,才赫然发现,一切都是“纸面财富”——二手房完全是有价无市,完全找不到接盘的人。所以我们才会经常看到,很多城市“房东直降2成割肉”,真相是高位进场的人撑不住了,为了尽快脱离火海,只能选择大幅降价撤离;

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第四,大佬在撤离,信息量很大。李嘉诚抛售地产业务转战欧洲、东南亚,已经不是什么秘密,背后的原因我们也分析过很多次了:老李已经垂垂老矣,野心不再,只欲追求稳健,房地产未来充满巨大变数,显然不能承载他的梦想;潘石屹紧跟着卖卖卖,大有“清仓”之势,更加验证了这一事实,房地产已经彻底变天,尤其是国家宣布“经济不再依赖房地产”,给外界的信号很强烈,房地产必须放缓,实体制造业才是经济发展之本,未来继续幻想楼市大举造富,不切实际。

还有更多的靠地产发家的大佬都在“去地产化”,甚至要和房地产彻底“决裂”,而你依然坚定不移认为房地产仍然大有可为,难道你比他们还有预知能力吗?

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房价还能“硬撑”不降吗?答案可能不会完全如刚需所愿,但是也绝不会太乐观。看看当下开发商、炒房客的处境大家就明白了:

炒房客:房住不炒的政策围追截堵下,炒房客已经是进不得退不得,越来越多的人被牢牢套死在楼市里,他们的房子彻底成了“不动产”。更加让其感到焦虑的是,政策充满变数,尤其是房地产税随时可能出台,现在持有多套房子看似很美好,未来也存在房产税等政策一出,房多成“累赘”的可能。接盘者难觅是很多人不敢再投资炒作楼市的原因之一,大家最忌惮的还是未知的变数。所以,极聪明的人,把问题提前解决了:择机套现,即便是降价成交也能坦然接受;

开发商:如果说16、17年是开发商的福旺之年,18、19年显然是他们的“灾难”之年。这两年,监管层对地产融资不断收紧,导致开发商极度缺钱,尤其是中小开发商,一度陷入“无钱可借”境地;叠加销售惨淡回款艰难,近两年已经有800家中小房企破产倒闭。

最近三个月,降价促销抓紧卖房加速回款,更是所有地产商的基本操作,尤其是恒大,降价促销一干到底,仅9、10两个月回款超1700亿。

此外,地产企业间的并购合作愈演愈烈,未来随着调控不断深入,势必会有越来越多的中小房企会被淘汰出局。经济学家马光远预测,80%的房企会死掉;新城欧阳捷则认为,90%的开发商难逃破产厄运。

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我不止一次说过,住建部宣布“房住不炒已经是基本国策”,释放的信号很明确,调控短期不会放松,至少在长效机制未健全完善之前不会,所以任何抱有调控松绑,房价反弹思想的人,都应该自我反省。一方面,调控只要保持不松,就意味着房价不会有巨大波动,市场就没有机会;另一方面,经历过去几年的疯狂之后,全国的楼市都毫无悬念地进入到“价格高位”时代,未来全国95%的城市,90%的房子都将失去投资价值,因为从需求、金融、经济、房屋总量等基本面看,5年内房价都不再具备大涨的可能,这个时候还敢逆势进场炒作,只有“死路一条”。

如果你觉得我的话不够分量,那么请看看地产大佬以及马鞍山房产业内专家的说法吧:

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地产大佬孙宏斌刚刚说过,调控放松未来不太可能。房住不炒是国家战略,事关国计民生,绝非儿戏。限购、限价等调控手段未来将成为常态,幻想放松或解除都是自我欺骗。豪赌房价反弹上涨的人也该放弃幻想了,房地产疯狂“造富”的时代已经落下帷幕,房住不炒,未来投机炒作楼市不可取;

地产大佬冯仑也直言不讳:如果是投资,作为资产配置,我认为目前还是应该慎重。因为有很多的“政策不确定”。未来的资产,包括交易以后的利益分配、产权、税收等都不确定。中央的态度也很明确,就是“房住不炒”,就是要抑制投资行为。从这个角度来说,投资楼市已经没有什么意思了。

看了这么多你都明白了吗?

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