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干倒北上广深,领涨全国,这座城市凭什么火?

2021-05-23 09:23:18 作者:马鞍山房产网 来源:www.masf.cn 点击 评论

来源: 大胡子说房

土***之火,彻底点燃了整个重庆市场。

4月最新70城房价数据,再次验证了重庆市场的疯狂。新房房价环比增长1.4%,将北上广深甩下,涨幅领跑全国;二手房价格环比增长1.3%,仅次于徐州,高居全国第二。

与此同时,贝壳平台数据也显示,二手市场正在飞速去化。5月7日我们第一篇考察文发出时,二手房套数还是156230套,仅仅过去11天,少了将近1.2w套的库存,何其夸张。

土***似乎将重庆,带回了最火热的2017,但重庆的火热背后,真的只有一场土***吗?

市场是需要情绪刺激的,但买房最怕就是,只跟着情绪狂嗨。

城市未来房价能否走高,我们始终坚定的认为,还要看基本面够不够扎实。

这是重庆第三篇调研稿,我想重回大逻辑,跟大家聊聊此刻重庆楼市的值得与不值得?

首先,一座城市值不值得,最大的基本面,就是有没有持续向上发展的潜力。

无论是城市形态,还是政治地位,重庆站位非常之高。

从先天地势条件来看,重庆是一座极难发展的城市。山体与丘陵占据着城市的大半,使得重庆成为全国独有的7d魔幻之都。

高耸交错的立交,穿墙而过的地铁,逢山开山,遇水架桥几乎是常态,这均导致重庆的基建成本非常之高,大约是其他城市的三倍。

但是这样一座城市不仅发展起来了,还是我国四大直辖市之一,西部国家中心城市之一,去年更是迎来我国第四大都市圈成渝双经济圈利好,近期又拿下全国工业互联网示范区。

政策从未停止且密集的砸向这方热土,究竟是为何?

深究起来,还是因为特殊的地势。由于山体环绕,易守难攻,重庆自古是兵家必争之地。宋朝在钓鱼城抵御蒙古族数十载,抗战时期的陪都,重庆的命运向来与民族的命运深深捆绑在一起,是真正意义上的战略大后方。

并且,重庆虽地处山地,却恰恰位于长江与嘉陵江交汇地区,是西部难得的大港,也是西南地区的门户,虽然这些年港口优势被削弱,但作为国家重点打造的南北交通核心,在西南始终是无法绕过一核!

如此特殊的地理位置与历史因素,使得重庆始终霸占着中央的关注,历年固定资产投入远超其他城市。

仅仅是这份政治关注,就足以让重庆与中西部其他城市拉开差距。

所以在参观重庆规划馆时,随处可以看到国家的方针与战略,内循环,一带一路,脱贫攻坚。随着中美贸易日趋紧张,重庆恰好又是中欧铁路的关键性枢纽。

可以说,只要国运不衰,成渝始终是政策关注和扶持的焦点。

抢赢政策关注,在日益激烈的城市竞争中,已经赢了大半。

其次,房地产最重要的基本面是人口,重庆的各项人口数据并不弱。

根据最新第七次人口普查数据来看,重庆过去十年新增人口高达320.8万人,年均32万的人口增幅,足以吊打诸多核心城市。

并且,人口还在持续向中心城区汇聚。

确实重庆常常被质疑,面积和人口几乎可以匹敌部分省份,但如果像其他省份一样,只看中心城市的数据的话,重庆的人口数据表现会更好。

根据这次的人口普查数据来看,中心城区人口比重相较于十年前比重上升6.42%,其他区域人口比重皆呈现下降趋势,主城区新区人口比重下降近1.69%,渝东北三峡库区下降3.84%,渝东南人口比重下降0.89%。

哪怕我们常说重庆一个多中心的城市,但中心城区依旧以资源和配套的优越性,在向周边虹吸人口,数据可以打脸诸多质疑。

4月9日,重庆市政府发布《关于印发重庆市户口迁移登记实施办法的通知》,规定全体学生可以落户、务工经商可以落户、一人落户全家随迁等。

人口落户门槛再次大幅降低,本就有着不错人口吸引力的重庆,接下来的人口导入我认为还会发力。4月土***后的这波市场热潮,极有可能便是与这波落户放松相互交杂,不过具体数据还要等待后续验证。

可以说,重庆的政策面与人口面,表现都不差,这是支撑重庆楼市的最根本逻辑。

当然,再好的政策面和人口面,最终都要回到市场供需。

重庆楼市最大的问题,就是天量供应,这一点不可置否。

尽管新房土地供应已经开始回调,但是强大的市场库存,还是让重庆楼市始终处于阴霾之中。

但今年,情况似乎出现转机。

土***这波热度,表面似乎是情绪催导,但背后根本原因是土地开始紧缺起来了!

重庆可以持续天量供应,但不可能持续天量的供好地。

自2018年开始,重庆供应量已经开始走低,并且供地质量也开始下滑,2020年虽然供应量重回2万方,但是680万供应皆是自摸地,也就是所谓的位置较偏的无效地。

而本次土***大热的北部与西部,也正是因为这两大区域供地压的比较死,开发商手中几乎无房可卖。所以只得重磅压在今年第一次的土***之上,毕竟这是今年唯一一次年底有机会面市的抢地机会。

并且这次集中供地,对容积率的要求几乎集中在1.5-1.7之内,也就是说未来市场更多是小洋房、大平层和别墅产品面世,来拉低容积率。

但我们都知道,真正的刚需青睐的还是常规的高层,这样的供应势必会带来市场进一步的不平衡,引发焦虑性上涨。

而更加核心的中心区域,更是无地可供,供需愈发紧张。

重庆的天量供地,已经到了需要辩证看待的时机了。

天量供地确实让重庆市场坑比机会多,但是核心区的地段始终是难以复制的,没有空地的地方,未来再难有大量供应,市场已经率先进入存量博弈。

此外,重庆市场的库存确实大,但早期产品早已跟不上市场需求。楼龄对房价的影响非常显著,优质地块的次新二手,仍是值得抢占的稀缺资产。

所以,为何大胡子李老师这轮更加看好核心市区的涨幅?相比北部和西部还有大面积的空地,真正的核心内环,才是真正的供一块地,少一块地。

这就是此刻重庆楼市难得的确定性。

此刻重庆,已经从大热的北部、西部开始往市区蔓延。

北部中央公园、悦来等诸多板块已经需要抢房摇号,甚至无房可卖。西部的售楼部也是人满为患,而市区二手房业主已经开始跳价。

重庆市场已经开始启动,但大胡子李老师判断,压抑许久的重庆,火热还会持续一段时间,此刻入场真的要快。

重庆市场,此刻还未走出明显梯度,这是市场最大的结构性机会。

这波热度之下,重庆诸多商圈与板块齐齐干到了2w ,当价格齐平之后,真正的博弈即将开始。

暗流之下,机会已经在涌现!

无论是人口,还是供地,都在暗示,当下稳涨之道,还是回归核心!


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