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今年企业减仓三四线,但这些城市还是热门

2019-07-11 23:12:23 作者:马鞍山房产网 来源:http://www.masf.cn 点击 评论

马鞍山房产网消息  百强房企三四线投资力度降低,部分城市热度相对较高。

  2018年,中央重申“房住不炒”主基调,各能级城市针对自身市场特点“因城施策”。就三四线城市而言,2018年特别是下半年以来,在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下,三四线城市棚改货币化安置部分收紧。2019年上半年,受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出,三四线城市整体成交下行。部分前期市场热度较高的三四线城市面临较大的下行调整压力。

  本研究专题以2018年前三季度、2018年四季度至2019年上半年末为两大周期,研究了行业百强房企在三四线城市的投资变化趋势。我们发现,2018年9月以来行业整体投资力度大幅缩减,特别是2018年四季度至今,房企在三四线城市的拿地积极性下滑,投资力度显著降低。企业战略层面,2018年四季度至今,有数量近7成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比较2018年前三季度有不同程度的下降。在三四线城市市场下行调整预期下,多数房企选择收敛三四线城市布局、或是战略性回归一二线城市,仅少数房企选择继续向三四线城市下沉。从城市角度来看,各主要城市群中仍有部分三四线城市市场热度较高,这类城市大多位于核心城市群辐射范围内,受益一线和核心二线的规划利好及需求外溢,房企投资相对较为积极。

  01

  政策面收紧、市场成交下行

  房企三四线城市投资力度降低

  1.1 棚改货币化安置收紧,部分三四线城市市场面临调整压力

  2014年以来,国家棚改货币化安置政策对三四线城市市场的快速发展起到了催化剂的作用。但2018年特别是下半年以来,在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下,三四线城市棚改货币化安置部分收紧。一方面,库存较高的三四线城市货币化安置继续推进;另一方面,房价上涨压力较高的热点三四线城市阶段性退出,更多采用新建棚改安置房的形式。

  2019年以来,国家棚改开工量开始明显缩减,4成以上省市的棚改计划开工量同比腰斩。同时,部分省市棚改货币化安置逐渐淡出,典型如长春取消棚改项目货币化安置购房奖励,山东在全省范围全面取消棚改货币化安置奖励。我们认为,当前房地产行业整体尚处于下行调整期,特别是对于三四线城市而言,随着棚改带动的增量购房需求快速抽离,部分三四线城市市场将面临调整压力。(部分略)

  1.2 三四线城市整体市场成交下行,1-5月累计同比下降5%

  目前来看,虽然大部分三四线城市政策环境保持相对宽松,但受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出,2019年上半年三四线城市整体成交下行。1-5月,三四线城市整体成交量累计同比下降5%,环比降低14%。

  可以看到,上半年仅长三角、粤港澳城市群三四线城市在市场需求尚存与政策利好下成交表现良好,而部分前期热度较高的城市在政策面收紧、居民购买力透支之下市场成交萎缩明显。整体来看,2019年三四线城市市场将加剧分化,全年成交量将延续下行趋势,全年同比降幅预计在15%左右。

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