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注意!政策或已见底,楼市即将迎来逆转!

2019-10-09 作者:马鞍山房产网 来源:www.masf.cn 点击 评论

马鞍山房产网消息  今年4-6月份,笔者写了一系列预测市场走势的文章,比如:

《对不起,今年北京楼市很可能重蹈2018下半年覆辙》

《警惕!下一轮大规模维权,正在路上!》

《一二线土拍开始火爆,但下半年注定不会好过》

《现在入手天津,大概率会是高位接盘!》

.....

结果,每篇文章都收获骂声一片,其中骂得最惨的就是天津那篇。比如,随便拎出来一两条就是这样的:

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干我们这行的,说实话,不管多用心的创作,都会收到这样那样的职指责,开始会伤心难过,时间久了也就见怪不怪了。

后来想想,大家极度不认同也是可以理解的,毕竟,3-4月份,全国各地可以说还是一片火热,有些二三线城市,5-6月的热度也是相当高的。

就拿北京来说,今年三月份,北京二手房成交16051套,同比增加超三成,是2018年5月后的最高值,也是3.17调控后,继2017年4月、2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。

天津就更不用说了,三月份成交火热,笔者2018年底关注的那些房源,不管是热门区域的,还是非热门区域,很快都得到了成交,这说明年前蛰伏的资金,正在恐慌性入市,从而带火市场,推高房价

开发商的反映也很灵敏,眼看市场回暖了,就一窝蜂地扎进土拍市场。大家也可以看到:今年4-6月份,一二线城市土拍火爆,地王此起彼伏。很多购房者看到土拍价格连创新高,认为房价又要涨了,所以选择恐慌性入市...这也就是后来笔者写《一二线土拍开始火爆,但下半年注定不会好过!》的原因。

文中直截了当地指出了:现在花多少钱拿地,跟将来房子能卖多少钱,几乎已经没有任何关系了。能卖多少钱,最终还是由政府和市场说了算。所以,大家不要一看到地王就兴奋,就盲目入市...


之所以讲这些,不是在炫耀自己的判断有多么准确,而是想告诉大家两点:

一、凡是跟风、恐慌性入市的,大概率不会有什么好结果;

二、现在的市场,跟政策关系太过密切。只要能判断出政策的走向,基本也就掌握了楼市的走向。

笔者判断出下半年行情不容乐观,主要依据有两点:

1、三月份的回暖行情太过火爆,这显然是上头所不允许的;

2、4月19日,政治局会议重提“房住不炒”;

上文中我们讲到过,今年三月份,全国各地楼市都出现了回暖,而且楼市的回暖已经传导至土地市场,在这种情况下,如果政策不干预,楼市就会进一步升温。如果继续演变下去,甚至有可能引发部分城市的大牛市。

为什么说只是部分城市,而不是类似于2015-2016年那样的全面大牛市呢?

众所周知,2017年以来,全国大多数城市都被调控了,不仅限购,而且还限贷。除了这“两限”之外,M2增速也不可同日而语了(外加被限制流入房地产),所以,这种情况下,是一定不会出现全国普涨的。有限的资金,会集中起来主攻某些有价值的城市。

举个例子:

今年年初,由园区开始的小火苗,很快就引爆了整个苏州市场,若不是政策持续打压,苏州楼市会演变到什么程度?不必多说,大家都懂。

在“房住不炒”的当下,高层是忍不了这种情况的,在4月19日的会议上,又重新强调了“房住不炒”的定位。

从此之后,打压政策就一发不可收拾了,于是,楼市就有了如今这般光景。


今年的“金九银十”有多冷呢?

我们先来看北京市场:

8月份,北京新建住宅市场(不含回迁房、踢除共有产权房,含普通住宅、豪宅、别墅)各区总成交额219.93亿元,环比7月下跌24%,总成交套数3060套,环比今年7月整整减少1779套。

如果大家熟悉房地产市场,就应该清楚,7-8月,是新盘集中放量的月份,到了9-10月,是最后的冲刺阶段,11-12月,基本没什么开盘的了。

按照常理来说,8月份本该冲高交易,但却遭遇如此剧烈的下滑,这说明问题已经很严重了。

再来看9月二手房市场:截至9月22日,9月北京二手房成交量为7685套,这个交易量是今年2月以来同期的最低点,比2018年同期下跌近四成,几近腰斩。

也许有人会说,北京调控政策几乎是全国最严的,出现这种情况无可厚非。

说得不错,那么,其他城市又是什么状况呢?

这里笔者就不再列冷冰冰的数据了,大家从开发商卖房的姿态上就可以很明显的感受到。前几天,据魔都的小伙伴说,开发商为了卖房,都开始送特斯拉了......

这基本可以说是历史上最冷的金九银十了。


去年这个时候,行情也是这样的,到了11月份,高层就开始维稳。那么,今年会如何呢?会不会走去年的老路?

笔者猜测:今年大概率不会“维稳”。甚至,有专家认为,国庆结束后,高层还会出对房地产的打压政策。

我们知道,今年10月份,会在京召开一个重要的会议——十九届四中全会。届时,会出一系列新政策,但关于房地产的提法会是怎样,谁也不知道。

以目前的情形来看,笔者更倾向于——既不维稳,也不打压。

前者很好理解,这从高层对房地产的态度就可以看出来。至于后者,其实也很简单,第一,现在这种冷清的行情,如果再打压的话,容易出问题;第二,前段时间,珠海、上海、南京、唐山等城市相继放松调控,监管层也默许了。

这也就是说,调控政策可能已经暂时见底。

虽然,“政策底”并不意味着“市场底”,但如果政策不见底,市场就永远不会见底。所以,“政策底”对现在的楼市来说很重要。

当然,笔者的预测也不一定对,或许接下来,高层还会继续出台打压政策,这也是很有可能的。

不过,大家也不必过于担心,即使这种情况真的发生了,楼市充其量只会继续阴跌,但不会暴跌,更不会崩盘。

为什么说不会出现暴跌呢?

其实这和股市是一样的道理,股市暴跌,一定是众多投资者集体砸盘的结果。这个砸盘的过程,一定是有成交的。

现在的楼市,就像被彻底冰冻了一样,虽然各个城市挂牌量都在激增,但成交量极其惨淡。

没有成交,哪来的暴跌?


这篇文章发出之后,估计又会收获一片骂声。毕竟,在一片风声鹤唳的十月份,就说出“楼市将迎来逆转”这样的话,任谁都是不信的。

但笔者还是要说出来,提醒大家不要错过最佳的抄底时机。

当然,大家要明白,“政策底”并不意味着“市场底”,这两者可能间隔一两个月,也可能间隔一两年,具体还要看各个城市的基本面、供需等情况。